¿Deseas Comprar la casa de tus sueños? Mira que debes Tener en cuenta

Aunque no es fácil para todos comprar una casa, en la actualidad es más fácil que nunca conseguir un hogar, ya que la mayoría de las agencias de crédito y bancos son más liberales que nunca al otorgar hipotecas y préstamos hipotecarios. Incluso si no tiene mucho capital o mucho dinero para depositar, aún puede obtener la casa de sus sueños a un precio muy asequible. Muchos de nosotros pensamos que comprar una casa es un proceso difícil, que requiere un gran pago inicial, aunque este no es siempre el caso. 

como comprar una casa


Comprar una casa depende en gran medida de su presupuesto. Si deposita un anticipo en la compra de su casa nueva o usada, se destinará a su compra general. Es decir, mientras más dinero deposite en la cuota inicial de la vivienda, menores serán los pagos mensuales que deberá realizar. Aquellos de nosotros que no poseemos una casa vivimos en casas y/o apartamentos de alquiler. ¡Que mejor que envés de utilizar este dinero que debemos pagar mes a mes de alquiler, lo utilicemos para pagar la cuota del crédito para comprar nuestra propia casa.! 

Esta puede ser una solución que vale la pena, ser propietario de una casa es un sueño para muchos de nosotros, especialmente cuando se trata de la casa de sus sueños que todos esperamos poseer algún día. Los apartamentos y las casas son ideales para alquilar, aunque la mayoría de estos días le costará tanto como un pago de hipoteca, lo cual no tiene ningún sentido. 

En cambio, puede convertir fácilmente sus pagos de alquiler en cuotas mensuales hacia su propio hogar. Podríamos decir que en casi todos los países de Latinoamerica, (Colombia, Peru, Argentina, Chile) puede encontrar una gran cantidad de bancos y entidades financieras que ofrecen préstamos fáciles de obtener para comprar su propia casa o propiedad inmobiliaria a bajas tasas de interés

Es importante que usted analice su situación financiera, pues en algunos casos con una tasa de interés muy alta, puede obtener el hogar de sus sueños y disfrutar de pagos mensuales bajos. 

Comprar la casa de tus sueños

Tenga en cuenta que debe elegir un plan de préstamo que sea el mejor para usted. Puede pasar por el banco, a través de un prestamista o utilizar un servicio en línea. Hay muchas formas distintas en las que puede pedir información y simulación de créditos, aunque los agentes inmobiliarios parecen ser los más comunes hoy en día. Los buenos agentes de bienes raíces estarán más que dispuestos a ayudarlo a obtener una buena oferta en el hogar, a los precios que sean adecuados para usted. 

Cada vez que piense en comprar una casa, siempre debe planificar con anticipación,  buscar un agente de bienes raíces y luego si dedicar todos sus esfuerzos en encontrar la casa que desea, por ejemplo si estas en el Perú, de seguro podrás encontrar constructoras en Lima que ofrezcan proyectos que se adapten perfectamente a tus necesidades de vivienda. De este modo, solo es Cuestión de buscar las constructoras que desarrollen proyectos de vivienda en la Ciudad donde te encuentres, ellos te brindaran toda la información necesaria, como lo es, tasa de interés, si aplican a subsidio, o no, el nivel residencial de la zona donde se encuentra el proyecto, y todas las características de la casa como lo son: el área total construida, numero de pisos, numero de habitaciones, las modificaciones que puedes realizar y cuales no, zonas verdes del barrio, Etc...

En definitiva, si planifica su presupuesto y avanza paso a paso, estará más cerca de lo que piensa de la casa de sus sueños. Si elige seguir alquilando y pagar dinero por algo que no le pertenece, la casa de sus sueños seguirá desapareciendo. ¡Piénselo! Si te gusto, Comparte este articulo con un amigo que necesite ver este punto de vista.

Tome medidas ahora y deje de alquilar: encuentre la casa de sus sueños y ponga su dinero en su lugar.
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CALCULO DEL VALOR DEL TRANSPORTE "EJEMPLO"


Tenemos una cantera distante de la carretera 3.9 km y llega a 100 m del centro de gravedad de un km redondo, quedando por lo tanto que la distancia de la cantera al centro de gravedad de una abs. del tipo  (km A + 0000) de 3.9 + 0.1 = 4.0 km.

Velocidad de transporte = 30 km/hora
Velocidad de retorno     =  40     “

Usamos volqueta de 6.0 m3
Tarifa volqueta = $ 50.000 /hora

Capacidad de la pala del cargador = 1.5 m3
Tiempo de ciclo de cada palada = 0.34 minutos

Calculo del cargue:

Volumen volqueta = 6.0 m3


                          6.0
# paladas  =   --------  = 4  
                          1.5

Tiempo de cargue = 4 x .034 = 1.36 minutos = 0.02 horas
                                     
Tiempo de descargue =                                      0.01    “
                                        4.0
Tiempo de transporte =  -----  =                         0.13   “
                                         30
                                         4.0
Tiempo de retorno     =  ------ =                         0.10     “
                                         40                             ________

Tiempo total del ciclo de la volqueta =             0.26 horas

Costo ciclo = 0.26 x $ 50.000 = $ 13.000

Transporte = 4 x 6.00 = 24 m3 – km
                              $ 13.000
Costo transporte = ----------- = $ 541.67 /m3 - km
                                   24

Para facilidad de cálculos se aproxima a $ 550 / m3- km                                                                  

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DEPRECIACIÓN DE ACTIVOS "MAQUINARIA Y CONSTRUCCIÓN"


Para el cálculo de la depreciación de activos se pueden utilizar diferentes métodos como la línea recta y la suma de dígitos, entre otros

1- Método de la línea recta.

El método de la línea recta es el método más sencillo y más utilizado por las empresas. Consiste en dividir el valor del activo entre la vida útil del mismo.
                               
                               
                                  Valor del activo
Valor a depreciar = --------------------------      (Depreciación anual)
                                        Vida útil

Vida útil de distintos activos.

Según el decreto 3019 de 1989, la vida útil de los bienes es como sigue:

a).- Bienes inmuebles (casas, edificios, lotes, fincas etc) 20 años.

b).- Bienes muebles (maquinaria, equipo, trenes, aviones barcos.  10 años

c).-Bienes muebles (automotores, computadoras etc)  5 años

Además del la vida útil se maneja otro concepto que es el de valor residual que estudiaremos enseguida.

Ejemplo: Calcular la depreciación de un vehículo cuyo precio de adquisición es de $ 30.000.000.

                                $ 30.000.000                  
Valor a depreciar =-------------------- = $ 6.000.000
                                       5 años

AÑOS
VALOR A DEPRECIAR
TABLA DE DEPRECIACION
0

30.000.000
1
6.000.000
24.000.000
2
6.000.000
18.000.000
3
6.000.000
12.000.000
4
6.000.000
6.000.000
5
6.000.000
0


Como puede verse al terminar el quinto año el bien ha sido completamente depreciado y sin valor de salvamento.

2- Método de los dígitos del año.

Este es un método de depreciación acelerada que busca determinar una mayor alícuota de depreciación en los primeros años de vida útil del activo.

                                Vida útil del activo
Valor a depreciar =-------------------------- x Valor activo
                                 Suma de dígitos
                               
                                V(V+1)
Suma de dígitos = -------------, donde: V = Vida útil del activo
                                     2

Ejemplo: Supongamos el bien del ejemplo anterior.

Entonces tenemos:

Valor del activo = $ 30.000.000

Vida útil del activo = 5 años

Suma de dígitos:

1+2+3+4+5 = 15
                                     V(V+1)    5(5+1)     30
o lo que es lo mismo: ----------- ; ---------- = ----- = 15
                                        2              2           2

Cálculo del factor para los distintos años:

Año 1: 
                                           5
Factor de depreciación = ----- = 0.333333
                                          15
Año 2:
                                           4
Factor de depreciación = ----- = 0.2666666
                                          15

Año 3:
                                           3
Factor de depreciación = ----- = 0.2000000
                                          15

Año 4:
                                           2
Factor de depreciación = ----- = 0.1333333
                                          15

Año 5:
                                           1
Factor de depreciación = ----- = 0.066666667
                                          15


Años
Factor depreciac.
Valor depreciado
Tabla de depreciación
0


30.000.000.
1
0.333333
10.000.000
20.000.000.
2
0.266666
8.000.000
12.000.000
3
0.200000
6.000.000
6.000.000
4
0.133333
4.000.000
2.000.000
5
0.066667
2.000.000
0


3- Método del valor residual.

Fórmula para calcular el valor residual.

VR = Valor residual.

VA = Valor activo

N =  Vida útil

                        2
VR = VA x (1-  -----)N
                        N

Valor residual:
                                        2
VR = $30.000.000 x (1 -  -----)5
                                        5
VR = 30.000.000 x 0.7776

VR =$ 2.332.800

Valor a depreciar = $ 30.000.000 – 2.332.800 = $27.667.200
                                                   

                                                      27.667.200
Valor a depreciar anualmente = ------------------- = $5.533.440
                                                              5


TABLA DE DEPRECIACIÓN CON VALOR RESIDUAL

AÑO
COEF. DEPREC
CUOTA AMORT.
CAPITAL AMORTIZADO
CAPITAL PERIODO
0



30.000.000
1
0.2
5.533.440
5.533.440
24.466.560
2
0.2
5.533.440
11.066.880
18.933.120
3
0.2
5.533.440
16.600.320
13.399.680
4
0.2
5.533.440
22.133.760
7.866.240
5
0.2
5.533.440
27.667.200
2.332.800


Como pude verse en este cuadro si analizamos el capital al final de cada período, podemos observar que en el año 5 el capital es de $ 2.332.800 que es el mismo valor que habíamos supuesto inicialmente como valor residual o valor de salvamento.

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LAS DISTINTAS DECISIONES ECONÓMICAS DE LA EMPRESA

Decisiones secuenciales: Tras la adquisición de bienes y equipos, sigue su puesta en explotación; luego vienen los ciclos de renovación y reparación y finalmente, la venta o eliminación de los materiales y bienes inservibles. Puede suceder que después de una reparación sean almacenados para una posterior utilización, con lo cual se constituye en un verdadero ciclo. Aparecen así las tres grandes categorías de problemas secuenciales:

          Determinación de las inversiones

          Gestión de un funcionamiento satisfactorio o sea seguro y confiable
               Gestión técnico –económica de los abastecimientos y stocks.

Inversiones: En la empresa pueden distinguirse dos tipos de inversiones:

Por una parte, el desgaste y la obsolescencia arrastran a  inversiones  llamadas de renovación Estas dos posiciones, que deben forzosamente diferenciarse, pues son radicalmente distintas, e implican cuatro tipos característicos de inversión.                                                         

Inversiones de sustitución: Se presenta cuando la empresa decide sustituir los equipos por otros de mayor capacidad o mayor eficiencia.

Inversiones de expansión: Se presenta cuando las directivas de la empresa previendo un fin futuro de expansión empresarial se ordena la compra de varios equipos. 

Inversiones mixtas (renovación y expansión): Cuando se aprovecha una expansión empresarial con un cambio de equipos obsoletos.

Inversiones estratégicas: Estas inversiones hacen parte de las que se utilizan para poderse posicionar en el mercado como las poseedoras de equipos especializados para obras especiales, con los consiguientes réditos económicos generados por  su utilización, al ofrecer servicios técnicos de vanguardia. 


EL CONTRATO DE LEASING
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE LEASING
REQUISITOS DEL LEASING
CLASES DE LEASING
OBLIGACIONES DEL LOCADOR  O EMPRESA DE LEASING
OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
EXTINCIÓN DEL BIEN
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EXTINCIÓN DEL BIEN

Todas las causales contenidas en el Código de Comercio, son aplicables al contrato de leasing en lo que se refiere a las causales de extinción, siendo la más corriente, la que se refiere a la terminación del contrato por vencimiento del plazo. 

Con todo de su terminación puede derivarse otro negocio: el de la compraventa, si se hace uso de la facultad de adquirir el bien por el locatario, o la celebración de otro contrato que permita la continuidad en el goce. Lo uno y lo otro ponen fin al leasing.

La sentencia judicial se convierte en un modo de expiación del leasing. Ni la muerte del locatario o del locador, ni la insolvencia del uno y otro constituyen causales de terminación del leasing. 

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OBLIGACIONES DEL LOCATARIO EN EL CONTRATO LEASING

Pagar el precio: El precio en el leasing va con frecuencia más allá de la representación económica de la renta por el uso, en cuanto se añade una remuneración para financiar o amortizar el valor de la adquisición.  De no hacerlo queda facultado el locador a dar por terminado el contrato de leasing. 

Para garantizar el cabal cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato, el locatario suele exigirle al locador las garantías necesarias en las formas previstas en el mercado, ordinariamente acompañadas con pólizas de seguros.

Usar el bien en los términos convenidos: El uso tiene también una significación especial porque no se trata de la simple utilización sino que incorpora el aprovechamiento en toda su dimensión para la actividad industrial, comercial o profesional a la que se destina esto es de común acuerdo con la función económica por eso la destrucción y el deterioro debe ser apreciado alrededor de esa circunstancia.

Mantener y reparar el bien: Le corresponde al locatario el mantenimiento y la reparación del bien, no obstante que el locador está en el deber general de permitir el uso en   condiciones de servicio. 

Pero se trata de un aspecto distinto: es el mantenimiento mismo  por cuanto la utilización tiene un contenido mayor al uso común. Incluso, como ya se acotó, la ley prohíbe que el arrendador asuma el mantenimiento de los bienes entregados a título de leasing.

Para cubrir todos los riesgos, precisamente, al locatario se le exige la garantía de una compañía de seguros para responder de la pérdida o desmejora del bien, y de las obligaciones a su cargo.

Restituir el bien: En el caso de que el locatario no opte por comprar el bien o no se convenga la prórroga en otro contrato, y vencido el plazo pactado, surge la obligación de restitución en las condiciones o estado que se encuentre, para lo cual se ha de tener en cuenta el deterioro por el uso legítimo en las condiciones advertidas atrás.

Permitir la inspección del bien; Por lo particular circunstancia del interés de la entidad de leasing de que el bien cumpla la función productiva, y para evitar un uso abusivo, suele convenirse que el arrendador pueda inspeccionar el objeto del contrato, en tratándose de equipo , maquinaria, y en general bien de capital.

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OBLIGACIONES DEL LOCADOR O EMPRESA DE LEASING


Entregar el bien para el uso y goce del locatario: Tal como sucede con el común contrato de arrendamiento, la obligación se deriva de la necesidad de procurarle el al cliente el aprovechamiento del objeto, pero con una proyección más amplia: La utilización con el mayor rendimiento, sin que suponga alguna restricción en ese sentido. Como el arrendatario participa de la escogencia del bien, la entrega, y su correspondiente recibo, supone la conformidad con el estado de servicio, y que , por consiguiente, ha de guardar relación con el deber de mantener la cosa en condiciones normales de uso

Permitir el disfrute de la cosa en estado de utilización: Al recibir el bien el locatario exterioriza su aceptación y reconocimiento, no por ello se puede pensar que el locador se exonera completamente del deber de mantener el bien en las condiciones de utiliza-otra cosa que permitir el disfrute pacífico.

Respetar la opción de compra: Terminado el uso y con la facultad del locatario de adquirir el dominio de la cosa, por virtud de la opción, parte importante del negocio, se entiende el deber de respetar esa parte del contrato. Más aún, si el arrendatario opta por la compra del bien, la obligación de hacer, insita en el negocio, alcanza su real dimensión por cuanto el locador deberá cumplir con ese compromiso, con el derecho a percibir la suma residual convenida. Si el locatario desatiende el compromiso, el locador puede exigirlo por vía judicial.

Adquirir el bien: Cuando se trata de leasing financiero se destaca esta compromiso del locador, por formar una parte del contrato, en cuanto el cliente señala la clase de bien que le interesa para los fines de su actividad empresarial o profesional y la entidad financiadora debe proceder en consonancia con la voluntad expresada por el usuario. 

La no adquisición del bien y por ende la no entrega, genera una situación de incumplimiento que legítima al cliente para resolver el contrato y reclamar los perjuicios que cause ese estado de desatención. No podrá la empresa de leasing alterar las condiciones pactadas ni entregar un bien diferente al establecido previamente. 

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